Проблемы организации ипотечного бизнеса в России.

Кредиты с регулируемой отсрочкой платежей впервые стал выда­вать Мосбизнесбанк. Ныне схемой ИРОП заинтересовался еще ряд бан­ков, причем, как показывают расчеты, уровень кредитного риска при ее применении вполне приемлем.

Многие специалисты считают, что механизм ИРОП, основанный на межбанковской ставке процента, практически полностью исключает для банка риск процентной ставки. Однако задействование ИРОП требует доступного и абсолютно надежного показателя ставки по межбанковским кредитам. К тому же использование кредитных инструментов с индекса­цией основной суммы долга (когда основные выплаты по кредиту переносятся на более поздние сроки кредитного периода) сопряжено с пробле­мами роста кредитной задолженности и «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности.

Речь идет о том, что на протяжении определенного периода време­ни приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной аналогичных платежей по требованиям вкладчи­ков (в том числе платежей по процентам). Риск ликвидности обычно выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных де­позитах, а активы - в долгосрочных кредитах. Характерно, что банки, применяющие вариант ИРОП или другие алгоритмы ипотечного кредитования с индексацией суммы основного долга, оказываются перед пробле­мой ликвидности чаще, чем банки, подобные схемы не использующие. Дело в том, что перенос части платежей по кредитам на конец кредитного периода можно принять за предоставление банком кредитов большего размера тем же заемщикам (причем банк не имеет возможности контроли­ровать предоставление «дополнительных» кредитов). В течение всего сро­ка, пока накапливается кредитная задолженность по индексируемым ипо­течным кредитам (т. е. сохраняется «негативная амортизация»), банк обя­зан выплачивать клиентам проценты по вкладам, тогда как его собствен­ный доход в виде процентов может поступить лишь позднее, т. е. банк не­дополучит в данный момент процентный доход. Сказанное характерно для всех ипотечных кредитов, предполагающих отсрочку платежей. Поэтому банкам рекомендуется держать в индексируемых кредитах лишь неболь­шую часть своих активов, особенно в первые годы после начала погаше­ния ссуд по данной схеме кредитования. В последующие годы проблема ликвидности решается автоматически - за счет поступления крупных пла­тежей по выданным ранее ссудам, компенсирующих минимальный приток средств в виде платежей по кредитам, предоставленным недавно.

В общем, проблема ликвидности напрямую связана с моделью жи­лищного кредитования. При этом для разных участников данного процесса она проявляется по-разному. Так, если для депозитного института риск ликвидности может стать серьезной угрозой, то для ипотечной компании, которая продает выданные кредиты, он просто отсутствует: компания не привлекает вкладов, а финансирует свои активные операции за счет выру­ченных от продажи займов средств.

В целом такой очень интересный инструмент ипотечного кредито­вания, как ИРОП, мог бы широко использоваться в России, но с одним ус­ловием: если будет найден механизм компенсации кредитору упущенной им в связи с отложенными платежами по кредиту выгоды.