Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений.

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на

конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило будущий) момент времени.

Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот только общие направления, в которых необходимо проводить исследования.

Принцип 1.Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность объекта инвестиции.

При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика является отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которым следует формировать исходную информацию. Именно здесь аналитик должен проявить все свои знания, профессиональную интуицию, творчество и практический опыт. Более того, именно здесь закладывается основа состоятельности исследования в целом.

В некоторой степени помочь аналитику может следующий принцип.

Принцип 2.Все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость.

Однако, даже тщательно отобранная и имеющая непосредственное отношение к предмету оценки информация, является, образно говоря, «кучей кирпичей», из которых аналитик должен сложить по всем правилам строительного искусства прочный фундамент аналитического исследования. И здесь не обойтись без прочного раствора, связывающего отдельные элементы в единый монолит.

Принцип 3. Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования инвестиционного решения, должны быть связаны между собой чёткой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание логической схемы должно быть представлено в явном виде.

Положительное восприятие заказчиком отчёта с результатами рыночного исследования, в котором отсутствует логическая схема, может быть только если :

а) аналитик пользуется неосведомленностью заказчика или

б) заказчик изначально благосклонно относится к результатам.

С другой стороны, построение убедительной и очевидной логической схемы является демонстрацией высшего профессионального мастерства аналитика.

Продолжая рассуждения о необходимости построения логической схемы исследования, рассмотрим еще один принцип, который конкретизирует содержание рыночного анализа.

Принцип 4.Содержание рыночного анализа должно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости.

В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен сформулировать основные соотношения, определяющие производительность коммерческого объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых являются входящие в основное выражение для производительности факторы.

Проиллюстрируем практический подход к реализации данного принципа на следующем упрощенном примере.

Пусть критерием производительности рассматриваемого проекта является чистый операционный доход (NOI) в конкретный период будущего. Тогда, по определению, основное выражение для определения производительности будет иметь следующий вид : NOI=PGI-V&L+M-FE-VE

, где PGI

- потенциальный валовой доход, V&L

- потери от недозагрузки и неплатежей.M I

- прочие доходы.FE

- постоянные операционные расходы, VE

- переменные операционные расходы. Рассмотрим процедуру выявления иерархии параметров, определяющих ожидаемые величины основных факторов.

Потенциальный валовой доход

определяется величиной арендной ставки, которая в свою очередь, является функцией текущей арендной ставки, а также тенденций изменения соотношения рыночного предложения и спроса во времени.

Прогнозируемая загрузка

объекта недвижимости является функцией кумулятивной ёмкости рынка, параметров спроса, коэффициента поглощения рынком и роста ареала поглощения недвижимости. Для проектов девелопмента прогнозируемая загрузка определяет два показателя - уровень загрузки и временной график поглощения рынком до этого уровня.

Рост ареала поглощения недвижимости